Avukat Alper Boztürkmen kaleme aldı; konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesi…

Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmesi

Konut ve işyeri kira sözleşmeleri TBK’nin 339-356. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Konut genel hatlarıyla bir kimsenin içinde yatıp kalktığı, sürekli olarak barındığı ev, apartman dairesi gibi yer olarak tanımlanmaktadır. Yani konut kişinin özel yaşamını sürdürdüğü yerdir. İşyeri ise kişilerin ticari, sınai, ekonomik faaliyetlerini sürdürdüğü mekân olarak tanımlanmaktadır. Ancak belirtmek gerekir ki TBK’nin 339-356 maddeleri arasında düzenlenen işyeri kavramı sadece çatılı işyerlerini kapsamaktadır. Yani üstü açık çay bahçeleri, açık otoparklar gibi çatılı olmayan yerlerin kiralanması genel hükümlere tabi olacaktır. Bu konu Yargıtay ilamında da açıkça ifade edilmiştir.

Şöyle ki:

“….6098 sayılı TBK.nun 339. ve devamı maddeleri konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanabilecek hükümler olup konut ve çatılı işyeri kirası kapsamında kalmayan kiralananlar için Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde tanımı yapılan genel hükümler uygulanacağından…”(Yargıtay 6. HD., 2014/2404 K)

Tüm bu ifade edilenlerle beraber kiralan taşınmaz her ne kadar konut veya çatılı işyeri olsa da kira sözleşmesi 6 ay veya daha az süreli ise bu halde de genel hükümler uygulama alanı bulacaktır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede aksi öngörülmemişse eğer kiracı kiralananın aydınlatma, ısıtma, su vb. giderlerine de katlanmakla yükümlü olacaktır.

Kira Sözleşmelerinde Depozito (Güvence)

Kira sözleşmelerinde uygulamada da sıklıkla karşılaşıldığı üzere güvence alınmaktadır. Ancak kanun koyucu sözleşme serbestisi ilkesine istisna getirerek güvence bedelinin üç aylık kira bedelini aşamayacağını düzenlemiştir. Her ne kadar uygulamada güvence bedelleri elden verilse de kanun koyucu güvence bedelinin vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması gerektiğini belirtmiştir. Böylelikle güvence bedeli bankada depo edilmiş olacaktır. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilecektir. Kiralayan, kira sözleşmesinin sona ermesinin ardından üç ay içinde kiracıya karşı sözleşmeyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlü olacaktır.

Kira Bedellerinde Artış 

Kira sözleşmelerinde kira bedelleri ile her yıl uygulanacak artış oranı belirtilebilmektedir. Ancak bu bir zorunluluk değildir. Yani taraflar kira artış oranını sözleşmeyle kararlaştırmış olmak zorunda değillerdir. Tarafların sözleşmede belirttikleri kira artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecektir. Bu oranı geçmiş olması halinde sözleşmedeki oran değil TÜFE oranı geçerli olacaktır.

1 Yıllık Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?

Kira sözleşmeleri temelinde bir güven ilişkisi ile kurulmaktadır. Tarafların birbirlerine, ödeme güçlerine, sözleşmeye itimat edeceklerine dair güvenlerinin kalmaması hallerinde kanun koyucu fesih bildirimi ile kira sözleşmesi feshi hallerini düzenlemiştir. Ancak bu fesih çok sıkı şartlara bağlanmıştır. Yani taraflar ‘ben artık sana güvenmiyorum’ diyerek kira sözleşmesinin feshi isteminde bulunamayacaklardır. Üstelik sıkı şartlarla beraber kiraya verenin çok sınırlı sebeplerle sözleşmeyi feshedebileceği düzenlenmiştir.

Taraflar arasında akdedilmiş bir kira sözleşmesinin varlığında sözleşmeyi feshetmek isteyen tarafın aklında kira sözleşmesi feshi nasıl yapılır sorusu gelmektedir. Öncelikle belirtmek gerekir ki fesih için bir fesih bildirimi gerekecektir ve bu fesih bildiriminin yazılı yapılması gerekecektir.

Kiraya veren belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ancak kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeye son verebilecektir. Yani aslında kural olarak kiraya verenin sözleşmeyi fesih hakkı bulunmamaktadır. Ancak 10 yıllık uzama süresi dolmuşsa, bu 10 yılı izleyen her uzama yılının bitiminden itibaren en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilecektir.

Kira Sözleşmesi Fesih Örnekleri

Örneğin;

• 01.01.2000 tarihinde imzalanan bir sözleşme olduğunu varsayalım
• Sözleşme süresi taraflarca 1 yıllık olarak belirlenmiş olsun
• 01.01.2001 tarihinde sözleşme süresi bitmiş ve kiracı bildirimde bulunmamış ise sözleşme uzamış sayılacaktır.
• 10 uzama yılından sonra yani 01.01.2011 tarihinden itibaren gelecek uzama yılının bitiminden 3 ay evvel yani 01.01.2012 tarihinden 3 ay evvel 01.10.2011 tarihinde fesih bildiriminde bulunularak sözleşme sona erdirilebilecektir.

Görüleceği üzere ev sahibi kira sözleşmesi feshi son derece zordur kanun koyucu kira sözleşmelerinde genel olarak kiracıyı koruyucu hükümler getirmiştir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya verenin fesih hakkı zorlu şartlara bağlanmış olmakla beraber kiracı her zaman belirsiz süreli kira sözleşmesini fesih bildirimi ile feshedebilecektir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman fesih hakkına sahip olsa da fesih bildirim sürelerine uymak zorundadır.  Fesih bildirim süresine göre kiracı kira sözleşmesini altı aylık kira dönemi sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilecektir.

Örneğin;

• 01.01.2020 tarihli belirsiz süreli kira sözleşmesinin olduğunu varsayalım.
• Kiracı kira sözleşmesini feshetmek isterse kira süresi altı aylık dönemlere bölünür.
• Yani birince altı aylık dönem 30.06.2020 ikinci altı aylık dönem 30.12.2020 olacaktır.
• Altı aylık dönemlerden 3 ay önce kiracının fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir.
• Son halde kiracı ikinci altı aylık dönemde kira sözleşmesini feshetmek istiyorsa en geç 30.09.2020 tarihinde fesih bildiriminde bulunmuş olması gerekmektedir.

Belirli süreli kira sözleşmesinin feshi belirsiz süreli sözleşmenin feshine göre biraz farklıdır. Şöyle ki belirli süreli kira sözleşmesinde kiraya verenin fesih hakkı bulunmamaktadır. (Olağanüstü haller saklıdır.) Kiracı ise belirli süreli sözleşmeyi sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Yani kiracının kira sözleşmesi feshi ihbar süresi 15 gündür.

Örneğin;

• 01.04.2020 tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesinin olduğunu varsayalım.
• Kiracı kira sözleşmesini feshetmek isterse bir yıllık sürenin bitiminden yani 01.04.2021 tarihinden en az 15 gün önce kiraya verene bildirimde bulunmak zorundadır.
• Bu halde kiracı en geç 15.03.2021 tarihine kadar kiraya verene fesih bildiriminde bulunmak zorundadır.

Fesih bildirimi için süre öngörülmesi kiraya verenin zor duruma düşmesini engelleme amacı taşımaktadır. Çünkü belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracının fesih bildiriminde bulunmaması halinde sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılacaktır. Sözleşmenin 1 yıl daha uzayacağını düşünen kiraya verenin bir anda fesih ile karşı karşıya kalıp ekonomik açıdan zora düşmesinin engellenmesi, en azından 15 günlük süre içerisinde yeni kiracı bulabilmesi amaçlanmıştır.

Sonuç olarak kira sözleşmesinin erken feshi kiracı için fesih bildirim sürelerine uymak kaydıyla mümkün olacaktır.

1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitmeden Kiracı Evden Çıkabilir Mi?

1 yıllık kira sözleşme feshi kiracı açısından mümkün olmakla beraber kiraya veren için mümkün değildir. Kiracı 1 yıllık kira sözleşmesini her zaman feshedebilir. Ancak bu halde fesih bildirimine ilişkin sürelere uymak gerekmektedir. 1 yıllık kira sözleşmesi feshi halinde kiracı sözleşme bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene bir bildirimde bulunmak zorundadır. Bildirimde sürenin geçmesinin ardından kiracı sözleşmeyi feshetmiş olacaktır.

Fesih mümkün olmakla beraber belirtilen süreden önce fesih veya bildirim sürelerine uyulmadan yapılan fesih kiraya veren için ekonomik zararı beraberinde getirebilecektir. Zira kiraya verenin konuta hemen kiracı bulması mümkün olmayabilecektir. Bu halde kiracı yeni kiracı bulunana kadar sözleşmeye bağlı olmaya devam edebilecektir.

Kira Sözleşmesi Hangi Hallerde Feshedilir?

1. Kira sözleşmesi belirli süreli olması halinde sözleşme sona ermeden en az 15 gün önce bildirimde bulunularak kiracı tarafından feshedilebilir. Kiraya veren ancak 10 uzama yılının ardından uzayan yıldan 3 ay evvel bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi feshedebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı 6 aylık kira dönemlerinin bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi feshedebilir.
2. Tüm bunlarla beraber bazen olağanüstü hallerin varlığı halinde sözleşme ilişkisini sürdürmek mümkün olmayabilmektedir. İşte bu hâllerde de sözleşmenin feshi mümkündür. TBK’nin 331. maddesine göre: “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.” Kanunda olağanüstü hallerin ne olduğu sayılmamıştır. Bu husus her olayda olayın mahiyetine göre ayrı ayrı değerlendirilecektir.

Tarafların sözleşmeyi feshedebileceği olağanüstü hallere örnek vermek gerekirse:

• Kiracının başka şehre tayini
• Kiracının hırsız olduğunun ortaya çıkması
• Savaş, ekonomik kriz
• Kiracının ağır hastalığı
• Kiracının terör olaylarına karışması
• Kiracının kiraya verene veya yakınlarına karşı suç işlemesi vb.

Kanun maddesinde hâkimin parasal sonuçları karara bağlayacağı hüküm altına alınmıştır. Bu kapsamda hâkim tarafların olağanüstü sebebin meydana gelmesindeki rolünü, tarafların kişiliği ile olan ilgisini, sözleşmenin süresini gibi hususları dikkate alarak karşı tarafa tazminat ödenmesine karar verebilecektir.

3. Bununla beraber kanun koyucu kiracının temerrüdü halinde de kiraya verenin sözleşmeyi feshedebileceğini düzenlemiştir. TBK’nin 315. maddesine göre: “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür.”
4. Kiracının kira sözleşmesindeki tek borcu kira bedelini ödemek değildir. Bununla beraber kiracı kiralananı özenle kullanmak zorundadır. Kiralananı kullanırken komşuluk hukukuna uygun hareket etmek zorundadır. Yani komşulara gereken özeni göstermek, saygı göstermek yükümlülüğü altındadır kiracı. Bu hususa ilişkin TBK’nin 316. maddesine göre: “Kiracı kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.” Süre sonunda kiracının aykırılığı gidermemesi halinde kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. Bununla beraber bazı hallerde kiraya verenin kiracıya süre vermesine gerek olmadan kira kontratı feshi mümkündür. Şöyle ki:

• Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi,
• Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması
• Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

5. Kiracının kiralananın tesliminin ardından iflas etmesi halinde de kiracı kira bedellerinin ödeneceğine ilişkin kiracıdan bir güvence verilmesini isteyebilmektedir. Kiraya veren kiracı tarafından ve iflas masasından güvence verilmesi için süre verir. Sürenin ardından güvence verilmezse kiraya veren herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın sözleşmeyi feshedebilir.
6. Kiraya verenin sözleşmeye konu kiralananı kiracıya kullanıma elverişli vaziyette teslim etme borcu bulunmaktadır. Bu yükümlülüğe aykırı hareket edilmesi halinde de şartlarına uyulmak kaydıyla kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmaktadır.
7. TBK m. 333’e göre: “Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler”

Kira Sözleşmesi Tek Taraflı Feshedilir Mi?

Kira sözleşmesinin tek taraflı feshi mümkündür. Ancak kiracının veya kiraya verenin tek taraflı olarak sözleşmeyi feshedebilecekleri durumlar veya zamanlar değişiklik göstermektedir. Kiracının sözleşmeyi feshedebileceği haller çok daha genişken bu genişlik kiraya veren için sağlanmamıştır. Kiraya veren sözleşmeyi on yıllık uzama yılının ardından gelecek yılın 3 ay evvelinden bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi feshedebilecektir.

Kiracı Sözleşmeyi Erken Feshedebilir Mi?

Yukarıda kira sözleşmesinin hangi hallerde feshedilebileceğinin açıklaması yer almaktadır. Bu hallerin varlığı halinde artık taraflardan sözleşmeyi devam ettirmelerini beklemek hakkaniyete aykırı olacaktır. Dolayısıyla kira sözleşmesinin erken feshedilmesi mümkündür. Kiracı zaten sözleşmeyi devam ettirme konusunda ağır yükümlülük altında olan taraf değildir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde 15 gün öncesinde bildirimde bulunmak kaydıyla her zaman sözleşmeyi feshedebilmektedir. Belirsiz süreli sözleşmelerde de fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilmektedir. Ancak tüm bunlara rağmen yukarıda da ifade ettiğimiz üzere kira süresi sona ermeden veya fesih sürelerine riayet edilmeden sözleşme sonlandırılırsa kiraya verenin zarara uğrayacağı aşikardır. Kanun koyucu her ne kadar kiracıyı koruyan bir tutum sergilese de bu koruma kiraya verenin aşırı mağduriyetine sebep olmayacak şekildedir. Şöyle ki kira süresi sona ermeden veya fesih dönemlerine uyulmadan kiracının sözleşmeyi sonlandırması halinde kiraya verenin konutu yeniden kiraya verebileceği makul bir vakte kadar kiracının sözleşmeden doğan borcu devam edecektir.

Kiracı Sözleşme Bitmeden Evden Çıkarsa Ne Olur?

Yukarıda da ifade ettiğimiz üzere belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı 15 gün önce bildirimde bulunmak kaydıyla sözleşmeyi feshedebilmektedir. Kiraya verene ise böyle bir hak tanınmamıştır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracının fesih bildiriminde bulunmamış olması halinde kira sözleşmesi kendiliğinden aynı şartlarla bir yıl daha uzamış olacaktır. Yani sonuç olarak kiracının kira sözleşmesinin feshi kira sözleşmesi bitmeden önce de mümkündür. Ancak her hâlükârda yukarıda ifade ettiğimiz kiracının makul süreyle sözleşmeyle bağlı sayılacağı hal saklıdır.

Avukat  Alper Boztürkmen